Nutné povolení při rekonstrukci

Vyřizujeme potřebná povolení aneb co vše zařídit pře rekonstrukcí…

O získání stavebního povolení a o jednání se stavebním úřadem, neřku-li s památkáři, se vyprávějí hrozivé příběhy. Leckoho mohou i odradit od zamýšlené rekonstrukce domu. Jiný potenciální stavebník z obavy před spoustou papírování rekonstrukci raději ještě odloží. Jenže to, co se povídá, nemusí ve skutečnosti být tak vyčerpávající, jak by se zdálo. Při drobných rekonstrukcích stavební povolení není nutné, a pokud nutné je, může je za nás obstarat třeba architekt.

Rekonstrukce domu je velmi široký pojem. Někdo může nazvat rekonstrukcí více méně pouhé udržovací práce, jiný pod rekonstrukcí chápe kompletní přestavbu domu včetně přístavby. Jak je to tedy ve skutečnosti a co je třeba před samotnou stavbou udělat, zejména ve vztahu ke stavebnímu úřadu?

BDĚLÉ OKO PAMÁTKÁŘŮ

Pokud nemáte jistotu, že váš dům není zapsán v seznamu nemovitých památek, je třeba se o tom přesvědčit, nejlépe dotazem u příslušného památkového úřadu, a to podle popisného čísla a údaje o katastrálním území. Jestliže je objekt památkově chráněn, je třeba zamýšlenou rekonstrukci nejprve konzultovat s památkáři, jejichž bdělé oko bude dohlížet, aby památkově chráněný objekt nebyl rekonstrukcí zhodnocen.

Památkáři stanoví stupeň památkové ochrany a případně předepíši potřebné sondy jako podklad k projektu. Rekonstrukci bude třeba podřídit charakteru domu a postupovat opatrně při všech bouracích pracích, prověřit zda se pod vrstvami omítky neskrývají staré malby nebo architektonické fragmenty. Pokud je nebude možné zakomponovat do prováděných úprav, je třeba je řádně zdokumentovat, ošetřit a překrýt novou vrstvou tak, aby zůstaly zachovány a kdykoliv mohli být znovu v neporušené,m stavu odhaleny.

Důležité je udělat průzkum stavu nosných konstrukcí, zejména dřevěných stropů, které mohou být narušeny. Stejně jako u jiných dřevěných konstrukcí lze předpokládat i narušení dřevěných podlah hnilobou, dřevokaznými houbami a dalšími negativními vlivy.

Nachází-li se dům v městské památkové rezervaci, vztahuje se na jeho vnější plášť památková ochrana i tehdy., když není v seznamu nemovitých památek uveden. Je proto třeba s památkovým úřadem konzultovat výměnu dveří a oken. Chystáte-li se na vestavbu podkroví, bude třeba postupovat velmi citlivě při umístění střešních oken. Ve většině případů to bude možné jen směrem do dvora. Problémy mohou vzniknout i při případném zateplování objektu, při zvyšování příkonu elektrické energie a plynu nebo při zřizování koupelny. Veškeré potřebné průzkumy nám může zařídit architekt nebo projektant, s nímž bychom si také měli při pozdějším provádění rekonstrukčních prací dojednat autorský dozor.

UDRŽOVACÍ PRÁCE

Většina udržovacích prací nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. V § 55, odst. 3 Stavebního zákona (Zákon č. 50/1976 Sb.) ve znění pozdějších předpisů jsou uvedeny udržovací práce, u kterých není třeba stavební povolení a není vyžadována ani ohlašovací povinnost. Udržovacími pracemi, na které se nevyžaduje stavební povolení a není třeba ani ohlašovací povinnosti, se rozumí například přeložení střešní krytiny, nátěr okapů, opravy fasád op. Pokud však někdo chce provést udržovací práce na stavbě, které je památkově chráněna, musí k jejich ohlášení stavebnímu úřadu předložit stanovisko orgánu státní památkové péče.

Ohlášení se vyžaduje rovněž v případech, kdy udržovacími pracemi by mohlo dojít k narušení vzhledu, stability nebo požární bezpečnosti domu, případně kdy tyto práce mohou mít vliv na životní prostředí. V každém případě se vyplatí, když se na stavebním úřadě budeme informovat . jak úpravy a opravy, které chceme realizovat, budou posuzovány. Tam nám určitě poradí, zda je hlásit nemusíme vůbec, nebo zda postačí jejich ohlášení, případně jestli bude třeba požádat o stavební povolení.

OHLÁŠENÍ STAVEBNÍMU ÚŘADU

Ohlášení stavebnímu úřadu postačí u drobných staveb a u stavebních úprav, kterými se nemění vzhled stavby, nezasahují do nosných konstrukcí stavby a nemění se způsob jejího užívání. Ohlášení tady slouží k pouhému informování stavebního úřadu o chystaných stavebních úpravách a stavební úřad nás nepodrobí žádnému správnímu řízení. Nebude na nás tedy vyžadovat žádnou žádost ani projektovou dokumentaci, nedojde ke kolaudačnímu řízení a nebudeme ani platit žádné správní poplatky. Ohlášení se podává písemně. Většina stavebních úřadů má na podporu informovanosti stavebníků vypracovány podrobné tiskopisy.

Co se vlastně drobnými stavbami rozumí? Třeba stavba přístřešku pro popelnici nebo žumpa, králíkárna nebo vybudování sauny. V ohlášení je třeba uvést jméno stavebníka, jeho adresu, kde bude jeho stavba umístěna včetně parcelního čísla podle zápisu v katastru nemovitostí a jednoduchého nákresu. Pokud není stavebním úřadem obecní úřad, je třeba přiložit nákresy dva. Dále je třeba prokázat se vlastnictvím k příslušnému pozemku, případně připojit čestné prohlášení o něm, a uvést, k čemu bude drobná stavba sloužit a kdo ji bude provádět.

Stejné náležitosti jsou vyžadovány i v případě ohlášení stavebních úprav a udržovacích prací. Je však třeba určit stavbu, na které budou udržovací práce a stavební úpravy prováděny, důvod těchto prací a jejich přibližný rozsah. Stavební úřad má povinnost vyjádřit se k ohlášení do 30 dnů. Pokud nám v této lhůtě nesdělí, že je k zamýšleným pracím třeba stavební povolení, máme vyhráno. Rozsáhlejší stavební úpravy, které jsou definovány jako změny dokončené stavby, při kterých se zachovává stávající objem stavby (tj. vnější půdorysové a výškové ohraničení), podléhají vydání stavebního povolení. Mezi těmito činnostmi najdeme například vestavby, dispoziční změny vnitřního zařízení čí změny měnící vzhled stavby.

Změny stávající stavby, kde dochází ke změně jejího objemu (přístavby a nástavby), vyžadují vydání územního rozhodnutí. Výjimku tvoří stavby umísťované v uzavřených prostorách existujících staveb, pokud se nemění vnější půdorysné ohraničení a výškové uspořádání prostoru. Stavební zákon také stanoví, ve kterých případech lze územní řízení sloužit se stavebním řízením.

STAVEBNÍ POVOLENÍ

Pokud práce spojené s rekonstrukcí domu podléhají podle stavebního zákona vydání stavebního povolení, nezbývá nám nic jiného, než o ně požádat u stavebního úřadu. A jak budeme postupovat?

Žádost o stavební povolení společně s požadovanou dokumentací podává stavebník doporučeně (v případě osobního podání je dobře nechat si potvrdit kopii) u místně příslušného stavebního úřadu. Spolu se žádostí o stavební povolení musí prokázat, že je vlastníkem pozemku a předmětné stavby na něm, anebo že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje k provedení rekonstrukce domu či udržovacích prací.

Mezi účastníky stavebního řízení patří především stavebník, dále osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich, včetně osob, které mají vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich a tato práva mohou být stavebním povolením přímo dotčena. A konečně účastníkem stavebního řízení mohou být i další osoby, kterým zvláštní zákon toto postavení přiznává. O případných námitkách účastníků rozhodne stavební úřad přímo ve stavebním povolení.

Dotčeným orgánem státní správy v řízení dle stavebního zákona je ten orgán, kterému je zákonem tato pravomoc přiznána. Stavební úřad musí rozhodnout pouze v souladu se stanoviskem dotčeného orgánu. Mezi nejdůležitější patří:

Hygienická služba (v Praze Městský hygienik). Vydává závazný posudek nejen k zadání, projektům staveb ve stavebním řízení, ale i k odevzdání staveb do provozu nebo jejich užívání. Její (jeho) posuzování se řídí Zákonem č. 20/1966 Sb. (Zákon o péči o zdraví lidu) ve znění pozdějších předpisů. Sleduje zejména ochranu proti hluku, vibracím a záření.

Památková péče, která se řídí Zákonem č. 20/1987 Sb., (Zákon o státní památkové péči) ve znění pozdějších zákonů, a to č. 425/1990 Sb. A č. 242/1992 Sb. V Praze je dotčeným orgánem státní správy Magistrát hl. m. Prahy, odbor památkové péče. Projednání s ním podléhají všechny stavby, které jsou v památkovém zájmu nebo jsou kulturní památkou, a všechny stavby, které se nacházejí v památkové zóně či rezervaci.

Protipožární ochrana, která se řídí Zákonem č. 133/1985 Sb. Ve znění pozdějších předpisů. Tuto činnost v Praze vykonává Hasičský záchranný sbor. Ten je ve stavebním a kolaudačním řízení dotčeným orgánem státní správy, s výjimkou drobných a jednoduchých staveb, jejichž posouzení je plně v kompetenci příslušných stavebních úřadů.

U staveb, rekonstrukcí nebo stavebních prací prováděných svépomocí je účastníkem stavebního řízení také osoba, která na návrh stavebníka tyto práce provede nebo bude vykonávat stavební dozor. Stavební úřad může ke stavebnímu řízení přizvat i jiné osoby, především projektanta a realizátora prací, ale ti nejsou účastníky stavebního řízení.

Oznámení o povolení či nepovolení stavby nám (i ostatním účastníkům řízení) bude doručeno do vlastních rukou. Po nabytí právní moci stavebního povolení obdržíme od stavebního úřadu ověření projektové dokumentace (případně její ověřenou fotokopii), přičemž jedna kopie projektové dokumentace zůstává na stavebním úřadu až do kolaudace. Zároveň stavebník dostane štítek „STAVBA POVOLENA“, který je zahájením rekonstrukce musí umístit na viditelném místě objektu až do doby kolaudace.

S rekonstrukcí je třeba začít do dvou let od doby nabití právní moci stavebního povolení. Pokud v této lhůtě se stavbou nezapočneme a pokud nepožádáme o prodloužení této lhůty, stavební povolení propadá. Výhodou je, že stavební povolení se vztahuje k samotné stavbě, respektive k rekonstrukci, a ne ke konkrétní osobě stavebníka, takže pokud v průběhu doby předmětný objekt prodáme, stavební povolení nepozbývá platnosti.

PROJEKTOVÁ DOKUMENTACE

Základním kamenem pro stavební řízení a získání stavebního povolení je projektová dokumentace. Projektování je vybranou činností, kterou může provádět jen oprávněná projekční firma nebo autorizovaný inženýr nebo architekt. A tak nezbývá nic jiného než si vybrat autorizovaného architekta nebo projekční firmu a zadat ji nejprve projekt pro stavební řízení a posléze projekt pro realizaci rekonstrukce. V praxi se to však spojuje, takže se nejprve zpracuje studie a následně jednostupňový projekt, který se pak předkládá současně se žádostí o stavební povolení a s vyjádřením dotčených orgánů státní správy stavebnímu úřadu.

Než však dojde ke zpracování projektové dokumentace, je třeba s projekční kanceláří nebo s konkrétním projektantem uzavřít smlouvu o dílo. Ve smlouvě má být přesně specifikováno, co je vlastně předmětem uzavírané smlouvy. Může to být studie, projekt pro stavební povolení, prováděcí projekt, autorský dozor, investorský dozor, podklady pro výběr investora, projekt ke kolaudaci či projekt skutečného provedení, ale také vyřízení stavebního povolení.

Zahrnout do smlouvy o dílo s projektantem i vyřízení stavebního povolení je důležité zejména tehdy, když ten, kdo hodlá svůj dům rekonstruovat, se nechce nebo nemůže vyřizováním stavebního povolení zabývat. Obstarat si všechna potřebná vyjádření zainteresovaných orgánů není zas tak jednoduché. Vezmeme-li v úvahu, že každý státní orgán má podle zákona 30 dnů na vyjádření, je to i časově poměrně náročné. Navíc i počet orgánů, které se ke stavebnímu povolení musí vyjádřit, se u jednotlivých stavebních úřadů často liší.

V zásadě však platí, že pokud se projektovanou rekonstrukcí zasahuje do rozvodů plynu, elektřiny či do soustavy vytápění, je třeba záměr projednat s dodavateli medií. Pokud rekonstrukce ovlivní požární bezpečnost stavby, například instalací plynových agregátů, musí projektovou dokumentaci posoudit příslušný orgán požární ochrany.

Obdobně bývá ke zřízení etážového plynového topení třeba vyjádření oprávněného kominického podniku a následné potvrzení výsledku zkoušek komína, do kterého jsou odváděny spaliny. V případě, že se jedná o dům, který je kulturní památkou, je pochopitelně i v tomto případě nutné závazné stanovisko orgánu státní památkové péče. A to jsou jen některá vyjádření , která je k žádosti o stavební povolení třeba doložit s projektovou dokumentací. Už proto je pro mnohé budoucí investory jednodušší pověřit vyřízením stavebního povolení projekční kancelář nebo se alespoň nejprve důkladně informovat na stavebním úřadu a zjistit jeho konkrétní požadavky. Tak je možno zjistit i případnou možnost čerpání státní dotace na ekologickou změnu vytápění.

SVÉPOMOCÍ, NEBO NA KLÍČ

Když se nám podaří získat stavební povolení, musíme ještě vyřešit jednou otázku. Rekonstrukci můžeme dělat svépomocí, investorským způsobem nebo tzv. na klíč. Pokud jsme dobří organizátoři a profese potřebné k rekonstrukci jsou nám blízké, a navíc na to máme i dost času, můžeme se do rekonstrukce pustit svépomocí.

Zákon nám však nařizuje zajistit odborné vedení oprávněnou osobou, což musí být osoba autorizovaná – například architekt, inženýr i technik. Existují sice určité výjimky, jako například drobné stavby a udržovací práce na domě. Pak budeme zajišťovat odborný dozor kvalifikovanou osobou, a ne odborné vedení. To musí dohlížet i na dodržování bezpečnostních předpisů na stavbě.

Pokud si nechceme komplikovat život starostmi spojenými s rekonstrukcí, zvolíme výstavbu na klíč. Tento způsob předpokládá uzavření jediného smluvního vztahu mezi tím, kdo chce svůj dům rekonstruovat, tedy investorem, a vyšším dodavatelem, firmou kterou jsme si vybrali a která také nese plnou zodpovědnost za celou rekonstrukci. Dodavatel si sám uzavírá jednotlivé smlouvy s dodavateli na jednotlivé subdodávky, kontroluje a řídí a koordinuje všechny práce. Ušetříme si tak mnoho starostí, ale tak trochu se zbavujeme možnosti zasahovat do průběhu rekonstrukce, protože ponecháme vše na vyšším dodavateli.

U investorského způsobu není mezi investorem a jednotlivými dodavateli žádná mezičlánek v podobě vyššího dodavatele. Investor si veškeré dodavatele vybírá sám a sám také s nimi uzavírá jednotlivé smlouvy. Tento způsob je u rekonstrukcí nejběžnější. Je však vždy třeba dobře ohlídat uzavření jednotlivých smluv a není od věci opatřit si dobře vypracovanou smlouvu o dílo na zhotovení stavby.

DOZOR A DOHLED

Šetřit je sice dobré, ale někdy se přílišná šetrnost nevyplatí. Třeba při výběru realizační firmy. Stává se, že levnější firma se snaží vydělat za každou cenu, a to se pak projeví na odvedené práci. Šetřit bychom rozhodně neměli na stavebním dozoru, tedy na autorském nebo technickém dozoru investora.

Jsou totiž dva druhy dozoru – jeden investorský nebo také technický, druhý autorský. Autorský dozor je dozor projektanta, který kontroluje, jestli práce postupují podle projektu. Jestli jsou osazena taková okna, jaká navrhl, jestli v koupelně je navržené italská dlažba, jestli je příčka správně umístěna apod. Autorský dozor však není automatický, stavebník si jej musí vyžádat a musí být uveden ve smlouvě o dílo.

Investorský nebo také technický dozor sleduje postup prací podle uzavřené smlouvy o dílo, projektové dokumentace i stavebního povolení. Kontroluje, jestli je dodáno správné množství materiálu, aby firma nešidila, a o všem majitele domu – stavebníka – informuje. Investorský dozor si stavebník může dělat sám a nebo si zjedná stavební dozor. Stavební dozor rozhodně není jen formalita a peníze, které za něj zaplatíme. Rozhodně se vyplatí. Je však třeba vybrat si skutečného odborníka, který navíc u prováděných prací bude přítomen téměř denně.

Bez odborníka se neobejdeme ani při rekonstrukci svépomocí. Už ve stavebním řízení je třeba uvést konkrétní osobu nebo firmu, která bude působit jako stavební dozor. Zodpovídá však pouze za dodržení podmínek stavebního řízení, nikoliv za kvalitu odvedené práce. Je to vlastně dozor ze zákona.

Vyplatí se také objednat si u projektanta výkaz výměru, který udělá rozpočtář.

Na základě projektu propočte, kolik bude třeba cihel, dlažby, trubek apod. Pak už stačí jed podle cenových nabídek jednotlivých dodavatelů spočítat, kolik nás rekonstrukce bude stát.

Od zahájení rekonstrukčních prací by měl také být veden stavební deník, ale postačí jednoduchý záznam o stavbě. Zaznamenává se časový postup prací, odchylky od projektové dokumentace a všechny důležité údaje, které s rekonstrukcí souvisí, až do doby budou odstraněny poslední vady a nedodělky. Stavební deník musí být veden, jde-li o stavbu jejímž stavebníkem, popřípadě zhotovitelem, je právnická osoba nebo fyzická osoba podnikající podle příslušných právních předpisů.

Kromě autorského a investorského dohledu existuje ještě státní stavební dohled. Ten hájí veřejné zájmy a zájmy všech fyzických i právnických osob, které by mohly být výstavbou nebo rekonstrukcí dotčeny na svých právech. Státní stavební dohled vykonávají pověření pracovníci stavebního úřadu, kteří se musí prokázat průkazem. Mají právo vstoupit na stavbu a nahlížet do dokumentace stavby.

KOLAUDAČNÍ ŘÍZENÍ

Stavební zákon stanoví, že dokončenou stavbu, popř. její část schopnou samostatného užívaní, nebo tu část na které byla provedena změna nebo udržovací práce, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí.

Kolaudační řízení provádí stavební úřad, který na písemný návrh stavebníka vydal stavební povolení. Okruh účastníků řízení je zúžen na stavebníka, vlastníka stavby, případně uživatele (pozorovatele), je-li v době zahájení řízení znám.

V tomto řízení stavební úřad zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené ve stavebním řízení a stavebním povolení. Pokud jsou zjištěny závady bránící užívání stavby, stavební úřad stanoví lhůtu pro jejich odstranění.

Teprve po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí lze stavbu řádně užívat.

Stavební spoření

od roku 2004 je doba spoření prodloužena minimálně na 6 let a státní podpora může dosáhnout částky až 3000 Kč ročně. Zjednodušeně pojato, lze stavební spoření využít dvěma způsoby: zhodnocení úspor, či úvěr. Oba způsoby lze navíc vhodně kombinovat a mnohdy se také účelně prolínají. Smlouva o stavebním spoření se uzavírá v podstatě na dobu neurčitou. Abychom měli nárok na státní podporu, musíme spořit alespoň 6 let. Na počátku stavebního spoření si účastník určuje výši cílové částky, což je součet všech vkladů, státní podpory, případného úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů. Během spoření lze provádět různé změny ve smlouvě – např. navyšovat cílovou částku, program spoření apod. Většinou lze po naspoření 40 až 50 % cílové částky a doby spoření minimální 2 roky čerpat úvěr ze stavebního spoření. Jednou z výhod úvěrů ze stavebního spoření oproti hypotékám je pevná úroková sazba po celou dobu čerpání úvěru.

Státní fond rozvoje bydlení

od letošního března je v platnosti nařízení vlády o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na modernizaci bytů pro mladé. Díky tomu mohou mladí lidé do 35 let získat nízkoúročený úvěr v hodnotě až 150 000 Kč . Požádat o něj může ten, kdo žije v manželství, ve kterém je alespoň jeden z manželů mladší 36 let. Úvěr je určen na modernizaci bytu nebo rodinného domu ve vlastnictví či spoluvlastnictví žadatele. Úročí se 2% úrokovou sazbou ročně a úročení začne dnem zahájení čerpání úvěru. Bližší podmínky získání úvěru, adresy i formuláře žádosti najdete na internetové adrese www.sfrb.cz